Өмгөөлөгч С.Ялалттай зарим барилгын компани нэг орон сууцыг хоёр хүнд давхардуулж гэрээ хийж буй асуудлын талаар ярилцлаа.

---

-Сүүлийн үед зарим барилгын компани нэг хүнтэй хийсэн орон сууцны захилагын гэрээгээ хуулийн дагуу цуцлахгүйгээр өөр хүнтэй давхардуулан гэрээ хийж мөнгө авах болсон гэсэн мэдээлэл байна. Энэ асуудлын талаар та дэлгэрэнгүй ярихгүй юу?

-Барилгын компаниуд ихэвчлэн банкны зээл болон өөрийн хөрөнгөөрөө орон сууц барьдаг. Мөн захиалагч нарын урьдчилж төлсөн мөнгөн хөрөнгөөр ч барилга барих нэг төрлийн арга бий. Өөрөөр хэлбэл, захиалагч нартай тодорхой гэрээний нөхцөлийг тохиролцсоны үндсэн дээр урьдчилгаа, эсвэл бүрэн төлөлт хийлгүүлдэг юм. Ингэж хөрөнгийн эх үүсвэрээ босгодог. Зарим захиалагч зөвхөн урьдчилгаа мөнгөө хийдэг бол зарим нь төлбөрөө зуун хувь төлдөг байх жишээтэй. Гэтэл барилгын компани захиалагчтайгаа маргалдаж, эсвэл үл ойлголцсоноос үүдэн гэрээг цуцлах нэг тохиолдол байна

Мөн зарим барилгын компаниуд өөрсдийгөө хуулийн дагуу гэрээгээ цуцалсан гэж эндүүрээд өөр хүнтэй гэрээ хийсэн байдаг. Төлбөр төлөгдөөгүй тохиолдолд барилгын компаниуд гэрээгээ цуцлах эрхтэй. Гэхдээ цуцлах эрх нь бүрдээгүй байхад цуцалсан тохиолдол амьдрал дээр цөөнгүй гардаг. Нэг ёсондоо өөрсдийгөө гэрээ цуцлах эрхтэй гэж андуураад дараагийн хүнтэй гэрээ байгуулсан байдаг. Тэгээд шүүх дээр цуцлах эрхгүй байсан нь тогтоогддог юм. Харин зарим тохиолдолд барилгын компаниуд санаатайгаар гэрээгээ цуцлахгүйгээр давхар өөр хүнтэй гэрээ байгуулаад урьдчилгаа, эсвэл бүрэн төлөлт хийлгүүлдэг. Энэ нь маргаан үүсэх бүрэн нөхцөл юм. Нэгэнтээ давхардуулаад гэрээ хийсэн учраас тухайн хоёр хүний аль, аль нь орон сууцны өмчлөгч болохыг хүсдэг. Тиймээс ихэвчлэн иргэд хооронд маргаан үүсээд асуудал шүүх рүү шилждэг. Хоёр иргэний нэг нь түрүүлж шүүхэд ханддаг гэсэн үг. Энэ хэрэгт барилгын компани хариуцагчаар оролцдог. Шүүхийн хувьд тухайн нөхцөл байдлаас хамаараад янз бүрийн шийдвэр гаргана.

-Ийм хэрэгт зөвхөн нэг төрлийн шийдвэр гаргана гэсэн ойлголт байхгүй гэсэн үг үү?

-Тийм. Юун түрүүн шүүх бодит нөхцөл байдлыг харгалзаж үзнэ. Мөн хэн нь давуу байдал түрүүлж олж авснаасаа хамаараад сүүлд захиаласан хүн нь өмчлөх эрхийг олж авах тохиолдол байна. Эсвэл өмнө нь захиалсан хүн өмчлөгч болох тохиолдол ч бас бий. Ингээд шүүх шийдвэр гаргахад тухайн хоёр хүний аль нэг нь хохирдог. Шүүх яаж ч хичээгээд нэг орон сууцыг хоёр хүнд өгч чадахгүй. Заавал аль нэг талд нь шийдвэр гаргаж байж хэргийг шийдэх ёстой. Энэ маргаан бол нэг жил болоод дуусдаг хэрэг биш гэдгээрээ жаахан төвөгтэй. Мэдээж, давхардуулж гэрээ хийснийг хоёр тал мэдээд мөнгөө буцааж авах, эсвэл орон сууцны өмчлөгч болохын тулд барилгын компанитайгаа дахин маргаан үүсгэнэ. Хамгийн харамсалтай нь энэ асуудлыг хоёр тал хоёулаа ихэвчлэн 2-3 орчим жилийн дараа мэдээд шүүхэд ханддаг. Ингээд нийтдээ 5-6 жил шүүхээр маргаан үүсгэж явсны эцэст шийдвэр гардаг. Үүний дараагаар дээр хэлсэнчлэн нэг нь ялагддаг. Ялсан нэг нь өмчлөгч болоод тухайн орон сууцны гэрчилгээг өөрийн нэр дээр шилжүүлж авдаг. Ялагдсан иргэний хувьд барилгын компанид өгсөн мөнгөө эргүүлж авах нөхцөл байдал руу шууд шилждэг.

-Ялагдсан талд дахин шинэ шүүхийн маргаан үүсч байна уу?

-Тийм. Яагаад гэвэл барилгын компани ялагдагч талын мөнгийг нэн даруй гаргаж өгөхгүй байх тохиолдолд маргаан үүсдэг. Ингээд дахин нэг шинэ шүүхийн маргаан үүсээд тодорхой хугацааны дараа шийдэгддэг. Зарим иргэн шийдвэр гүйцэтгэх шатанд мөнгөө олж авдаг. Гэхдээ олж авч чадахгүй удаашрах ч тохиолдол бий. Иргэдийн хувьд барилгын компанид өгсөн мөнгөө тав, зургаан жилийн өмнөх ханшаар нь олж авах гэдэг. Учир нь мөнгөний ханш жил бүр 10-20 хувиар унадаг шүү дээ. Хэрэв тухайн иргэн орон сууцаа авсан бол орон сууцны ханш нь одоо 20 хувьтай өссөн байх жишээтэй. Тиймээс иргэд ийм хэмжээний алдагдал хүлээдэг нь өөрөө асар их хохиролтой. Зарим кейс дээр таван жилийн өмнө 100 сая төгрөгөөр орон сууцны гэрээ байгуулаад үүнийгээ эргүүлэн авах нь хохиролтой байна гэдэг. Харин хохирлоо мөнгөн хэлбэрт шилжүүлэх хүсэлтэй хүмүүс шүүхэд хандсан тохиолдол байгаа. Ийм нөхцөлд хуульч, өмгөөлөгч хүний хувьд ямар зөвлөгөө өгдөг вэ гэхээр гэрээгээ цуцлаад төлбөрөө барилгын компанитайгаа тохирох хэрэгтэй. Харин тохиролцоо хийсэн тэр үеэс арилжааны банкны мөнгөн хадгаламжийн жигнэсэн дунджаар хүүгээр хохирлоо тооцон нэхэмжилж болох юм. Жишээлбэл, би барилгын компаниас 100 сая төгрөг нэхэмжиллээ гэж бодъё. Тэгвэл жигнэсэн дундаж хүү нь ойролцоогоор 10 хувь байдаг. Тиймээс өөрийн эргүүлэн авах төлбөр дээрээ жилийн 10 хувийн хүү нэмж нэхэмжилж болно гэдгийг үйлчлүүлэгчдээ санал болгосон кейс бий. Гэхдээ дийлэнх нь амьдрал дээр өмгөөлөгч аваад хохирлоо нэхэмжилж чаддаггүй. Ихэвчлэн нөгөө компанитайгаа маргаж, маргаж мөнгөө аваад салдаг.

-Энэ асуудлын хувьд хоёр хүн хоёулаа буруугүй атлаа заавал нэгнийх нь талд шүүх шийдвэр гаргаж байна. Тиймээс Орон сууцны тухай хуулийг илүү боловсронгуй болгох хэрэгтэй юу?

-Энэхүү асуудал Орон сууцны тухай хууль гэхээсээ илүүтэй Иргэний хуулийн ерөнхий зохицуулалтаар явдаг.

-Гэхдээ хохирлын хэмжээг арай бага мөнгөн дүнгээр дүйцүүлж байна уу?

-Жишээ нь, би 2020 онд нэг барилгын компанитай орон сууцны захиалгын гэрээ хийгээд төлбөрөө хийсэн гэж бодъё. Гэтэл би хоёр жилийн дараа давхардуулсан гэрээ надтай хийснийг нь олж мэдлээ. Ингээд шүүхэд хандаад бас ялагдал хүлээлээ. Үүний дараа барилгын компаниасаа мөнгөө нэхэмжиллээ. Хамаг цаг хугацаагаа алдаж, шүүхээр явсны эцэст мөнгөө эргүүлэн авахад аль хэдийнэ таван жил өнгөрсөн байна шүү дээ. Олон жил өнгөрсөн иймэрхүү тохиолдолд шүүхээс тодорхойлж байгаа хохирлын хэжээ харьцангуй бага байна. Тиймээс үүнийг иргэдэд тодорхой болгож өгөх хэрэгтэй. Жилд жигнэсэн дундаж хүү 7-10 хувь байдаг. Энэ хүүг өмгөөлөгчийн өнцгөөс хэт бага байна гэж үздэг. Өөрөөр хэлбэл, шүүх хэт багаар тооцож, шийдвэрлэж байна. Жигнэсэн дундаж хүү гэдэг бол хамгийн доод хэмжээ гэсэн үг. Орон сууцны захиалга өгсөн мөнгөө аль ч банкинд очоод хадгалуулахад хүү нь 10 хувь байдаг. Энэ бол мөнгө зүгээр л хадгаламжид хадгалуулахад тооцогдох хүү. Хамгийн бага хүү гэсэн үг. Тиймээс хохирлын хэмжээг илүү өндөр тооцох нөхцөлийг шүүх шийдвэр гаргахдаа харгалзаж байвал иймэрхүү асуудлыг санаатайгаар үйлдэхгүй. Зарим барилгын компани санхүүжилт байхгүй учраас санаатайгаар давхар гэрээ хийдэг. Тиймээс иймэрхүү асуудалд хэдий тав, зургаан жил өнгөрсөн ч тухайн хүнд төлсөн мөнгийг нь учирсан хохиролтой нь хамт олж өгөх хэрэгтэй. Тэгвэл гэрээ давхардуулах, цуцлах харилцаанд илүү хариуцлагатай хандах нөхцөл үүснэ.

А.Даваадулам